FranceActive sur le front des loyers !

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« Le bailleur commercial peut-il obtenir en référé la condamnation du locataire à payer les loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020 – période pendant laquelle de nombreux commerces étaient fermés ou avaient une activité très réduite en raison du confinement ? »

Telle était la question soumise au président du tribunal de commerce de Paris dans deux affaires ayant donné lieu aux ordonnances commentées (TJ Paris du 26-10-2020 n 20/53713 et n 22/55901).

Nous avons questionné nos conseils sur ce sujet :

Voici la réponse du cabinet en charge des contentieux des baux commerciaux

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Il nous semble difficile à ce stade de tirer des enseignements précis de ces décisions.
En substance, aux termes des décisions commentées du 26 octobre 2020, le juge des référés (juge de l’évidence) du Tribunal Judiciaire de Paris rappelle que les mesures prises durant l’état d’urgence sanitaire ne suspendent pas l’exigibilité des loyers, le bailleur pouvant donc poursuivre les locataires pour leurs impayés. Par ailleurs le juge des référés rejette les moyens de défense que certains locataires ont tenté de faire valoir jusqu’à présent pour s’opposer au paiement de leurs loyers pendant les périodes de fermeture administrative à savoir faire état de la Force Majeure et/ou du manquement du Bailleur à son obligation de délivrance.
En revanche, le juge des référés rappelant que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, considère que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.
En sa qualité de juge des référés, le Président du Tribunal considère que la demande de paiement en référé est dès lors sérieusement contestable.
Dans la logique de décisions précédentes, le juge des référés s’attache donc à examiner si les contrats ont été exécutés de bonne foi. En pratique, deux situations se présentent :

  • Soit préalablement à la procédure, les parties ont discuté de bonne foi de la situation, le locataire ayant fait état de demandes particulières d’aménagement et le bailleur ayant apporté des solutions transactionnelles : dans cette hypothèse, en l’absence de paiement du locataire, ce dernier pourra être condamné à régler les loyers par le juge des référés :
  • Soit le Bailleur a refusé toute discussion, tout aménagement dans le cadre d’échanges préalables à la procédure : dans cette hypothèse, le juge des référés pourra considérer que l’obligation de paiement du preneur est sérieusement contestable et rejeter la demande de paiement en référés formée par le Bailleur.

Cela étant, il faut prendre toute précaution sur les enseignements qui pourraient être tirés de ces décisions :

  • d’une part, ces décisions peuvent faire l’objet d’appel ;
  • d’autre part, il s’agit de décisions de référé. Le juge indique seulement que cette demande de paiement par le Bailleur ne relève pas de sa compétence. Le Tribunal s’il est saisi au fond pourra parfaitement considérer que le Preneur doit régler l’ensemble des loyers même pendant les périodes de fermeture administrative.

En revanche, il nous semble que ces décisions devraient inciter les bailleurs à trouver des solutions transactionnelles : abandon de loyers et de charges et/ou échéancier de paiement postérieur à la période de fermeture… car à défaut ils s’exposeraient à des procédures longues.
Enfin, bien entendu et en fonction de la situation financière des entreprises, des délais de paiement dans la limite de deux ans pourront être accordés par le juge.
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Pour compléter cette actualité, le syndicat revendique tous les jours auprès des différents ministères concernés que pour notre profession :

  • Le fond de solidarité de 10000€/mois est insuffisant pour la grande majorité des entreprises
  • Les dirigeants non salaries doivent être, eux aussi, inclus dans le système d’aide financière
  • Une aide spécifique pour notre secteur fermé plus longtemps que les autres
  • La baisse de la TVA à 5,5% est essentielle pour le redémarrage et la relance de votre activité
  • Une communication nationale pour rassurer et ramener les adhérents dans les clubs avec par exemple « un chèque fitness » pris en charge par l’Etat…
  • Et enfin l’urgence d’une réouverture au plus tôt et au plus tard pour la rentrée commerciale du 04 janvier 2021.
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