Impact du Coronavirus (Covid-19) : suspension du paiement des loyers par les entreprises

Impact du Coronavirus (Covid-19) : suspension du paiement des loyers par les entreprises

Faisant suite aux différentes demandes effectuées par nos adhérents et avec une prégnance importante depuis le début de la crise COVID 19, le syndicat FranceActive vient de développer une assistance juridique sur le droit des affaires et droits des sociétés pour ses adhérents.

Ce service, réservé à nos seuls adhérents et pris en charge financièrement par notre organisation, initialement prévu pour début Avril, il est dès aujourd’hui opérationnel avec le concours du cabinet VLA Consult à Paris.

Les référents pour cette organisation sont Maître Veronique LERME.

  • Une adresse mail de contact : verolerme-franceactive@vlaconsult.com, à laquelle vos demandes pourront être adressées ainsi que vos coordonnées pour être recontacté au plusvite.
  •   Un numéro de téléphone auquel vous pouvez vous adresser directement : en cours de création

Vous pouvez ainsi, pour toute question en lien avec le droit des affaires, recourir à cette assistance afin de pouvoir réagir le plus efficacement possible, aux problématiques que vous rencontrez.

Dans cette assistance est compris les entretiens téléphoniques destinés à communiquer une information ponctuelle, à confirmer, infirmer ou préciser des instructions.

Toutefois, ceux destinés à recueillir des conseils, analyser des documents ou situations nouvelles, communiquer des informations, des réflexions ou des instructions détaillés seront, le cas échéant, facturés individuellement à l’adhérent de FranceActive comme des rendez-vous complémentaires au taux horaire définit par le cabinet.

Attention, ce service est réservé aux adhérents à jour de cotisations 2020. Votre reçu d’adhésion pourra être demandé avant toute demande d’assistance juridique.

 

Elements de contexte

Le gouvernement a ouvert une possibilité de soutien au centre de fitness et commerces via une suspension des paiements des loyers pour les bailleurs institutionnels.

Vous êtes nombreux à poser les questions suivantes :

  • Quid, pour les indépendants et les bailleurs de droit privé ou propriétaire de SCI de petite taille possédant peu de bien immobilier dont les loyers représentent le remboursement de l’emprunt ou les revenus complémentaires ?
  • Dans ce cadre, les locataires pourront ils demander et obtenir les mêmes avantages que pour les bailleurs institutionnels ?

Cette demande sera t’elle non opposable par le bailleur ?

 

Suspension du paiement des loyers par les entreprises

Concernant les locataires de baux commerciaux :

Pour donner suite à une réponse faite à l’un de vos adhérents (Ndlr ; de FranceActive) qui m’a posé la question sur la possibilité ou non de suspension du paiement de ses loyers commerciaux vis-à-vis de son bailleur ; compte tenu de la situation de crise sanitaire actuelle, il apparait tout à fait plausible et normal que les locataires soient en droit de demander auprès de leur bailleur la suspension du paiement des loyers et ce pendant toute la période d’interdiction de leur activité.

En effet, un arrêté a interdit l’ouverture d’un local commercial exploité en vertu d’un bail commercial. Dans un tel cas, le bailleur n’est plus en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance en raison d’un évènement de force majeure qui a pour effet de suspendre l’exécution du contrat par les parties.

De ce fait, le locataire est privé en totalité de la jouissance des locaux qui leur est non imputable. Dans ces conditions, le locataire peut considérer que qu’il se trouve dans une situation d’exception d’inexécution prévue à l’article 1220 du Code civil, suivant lequel une « partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle ».

L’apparition et le développement sans précédent du virus COVID-19 sur toute la France, est considéré également comme un évènement de force majeure.

Concernant les indépendants et les bailleurs de droit privé ou propriétaire de SCI possédant peu de bien immobilier dont les loyers représentent le remboursement de l’emprunt ou les revenus complémentaires : à mon sens, ce qui est autorisé pour les locataires commerciaux peut l’être aussi à titre privé mais aucun texte légal pour l’instant le prévoit.

Dans la mesure où cela relève du droit contractuel donc de la volonté des parties signataires (bailleur/locataire), il apparaît nécessaire qu’ils trouvent un accord équitable pour chacun d’entre eux.

Le bailleur qui se trouve dans la situation où son locataire ne peut plus payer ses loyers, peut de son côté demander à sa banque de suspendre les prélèvements de l’emprunt (prélèvement uniquement des intérêts mais pas du principal) jusqu’à la fin de la crise sanitaire actuelle. Toutes les banques ont des directives en ce sens et auront du mal à refuser la demande des emprunteurs qui ne peuvent pas faire face à leurs échéances.

Toutefois, j’attire votre attention sur le fait que lorsque les revenus fonciers constituent un revenu complémentaire pour le bailleur, et si ce dernier refuse la suspension des loyers demandée par son locataire, le bailleur se met dans une situation délicate même s’il respecte ses obligations contractuelles au titre du bail, car en cette période de crise chacun doit faire des efforts et être compréhensif.

Tels seraient les arguments que les juges pourraient retenir en cas de contentieux entre bailleur/locataire.

 

Modèle de lettre de suspension exceptionnelle et temporaire du paiement des loyers

 

SARL ………………. (locataire)

Sise ……………………. …………………………..

SCI …………… (bailleur)

Monsieur ………………. ……………………….. ……………………….. ,

le ……….. 2020

Envoyée par mail avec AR à l’adresse : ………………………..

ET/OU

Par Lettre Recommandée avec AR (en fonction du fonctionnement des services postaux)

Objet : demande de suspension exceptionnelle et temporaire de paiement des loyers pour les locaux sis ………………………………..

 

Cher Monsieur,

Comme vous le savez suite aux diverses annonces officielles ces derniers jours de notre Président, Emmanuel MACRON et de son Premier Ministre, Edouard PHILIPPE, confirmés par la parution des Décrets y afférents, nous avons été obligés de fermer notre salle de fitness en vue de respecter les mesures de fermeture des commerces « non indispensables » et de confinement des personnes.

En effet, un arrêté a interdit l’ouverture d’un local commercial exploité en vertu d’un bail commercial. Dans un tel cas, vous n’êtes plus en mesure de satisfaire à votre obligation de délivrance en raison d’un évènement de force majeure qui a pour effet de suspendre l’exécution du contrat par vous et moi.

De ce fait, nous sommes privés en totalité de la jouissance des locaux qui nous est non imputable, nous pouvons considérer que nous sommes dans une situation d’exception d’inexécution prévue à l’article 1220 du Code civil, suivant lequel une « partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle ».

L’apparition et le développement sans précédent du virus COVID-19 sur toute la France, est considéré également comme un évènement de force majeure.

En conséquence, notre activité économique étant en totalité attachée à l’exploitation du local commercial, nous sommes dans l’impossibilité de procéder dans l’immédiat au paiement de la facture n°……………… en date du …………….. d’un montant total de …………. € TTC concernant le loyer et les charges du mois d’avril 2020.

Nous sollicitons votre bienveillance et compréhension par la suspension exceptionnelle et temporaire du paiement des loyers à compter du mois d’avril prochain et ce pendant toute la période d’interdiction de notre activité.

Nous espérons que cette situation de crise sanitaire se terminera rapidement, afin que le cours normal des activités économiques de chacun puisse reprendre normalement et pouvoir ainsi régler les loyers dus.

Restant à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et échanger de vive voix si nécessaire.

Nous vous prions d’agréer, Cher Monsieur, l’expression de nos sentiments distingués.

 

M. ……………………

Gérant/Président